2013年前,以限購令為代表的房地產“十年九調控”,其結果是,一方面中央不斷出台調控措施,一方面房價繼續高企,唱衰論從開發第一天起就沒有停止過,奇怪的是一些機構和專家,年復一年,不厭其煩預測樓市價格,漲跌和崩盤,徒勞無功的活做了多年。
  進入2014年,種種跡象表明,發軔於2009年的史上最嚴厲房產調控似乎已到拐點,中央調控樓市的行政力量終於發揮到極致,如今房地產“救市”吶喊此起彼伏。然而,這些劍指高房價的政令帶來的結果卻是房價繼續高企,仍有大批開發商偷著樂,放言“政府比我們急”。
  一、別指望徵稅能降房價,實施徵稅將遙遙無期
  按照三中全會確定的基本原則,政府的主要職能全面轉向建設保障房,商品房則交給市場主導。這意味著,伴隨著新一輪城鎮化的浪潮,中國大中城市房價短期快速下降的可能微乎其微。從長遠看,至少到2020年前,有三種力量可能會打破中國大中城市房價只漲不跌的怪圈———徵稅、產權統一登記和保障性住房。但現在是2014年。
  首當其衝當屬房產稅。三中全會也明確指出,加快房地產稅立法並適時推進改革。
  然而試點多年,被財政部認為“沒有價值”而否定,試點被否定了,下一步擴大試點需要多少年就很難說了。
  從試點來看,在上海市,以上海居民新購第二套及以上住房和非上海居民新購房將徵房產稅,稅率暫定為0.6%和0.4%;在重慶,對主城九區內存量增量獨棟別墅、高檔房、外地炒房客購第二套房將被征收房產稅,稅率為0.5%-1.2%。據上海財稅局公佈的數據顯示,上海2012年房產稅收入約為92.5億元,約占稅收收入總額的0.8%,而一般中小城市,“土地財政”超過50%比比皆是,因此,徵稅取代“土地財政”的積極性,地方政府積極性不高。
  滬渝兩地的試點對抑制房價和增加地方收入作用都不顯著。兩地的消極做法,既無人,也無機構追查,咨詢和評估徵稅效果,一切煙消雲散,不了了之。
  房產稅的挑戰是因為“直接稅”改變的徵稅方式,假如動真格的,即使稅率很低,老百姓仍會有“割肉”感覺。但是,在目前的立法不完善,信息不透明、產權登記混亂、區域差別天南北差別大的環境下如何能全面推動呢?
  由於國家為出台房產稅法,地方政府不積極,上海和重慶基本上採取了繳稅靠自覺的態度,象徵意義大於實際作用。這就是中央的調控政策、社會、媒體和“偽專家”寄希望於的房地產徵稅遏制房價上漲論,我不說這項政策已經破產,至少真正實施起來遙遙無期。
  二、不動產立法,徵稅或將遙遙無期
  隨著房產稅立法納入議事日程,國務院總理李克強去年11月20日主持召開國務院常務會議,決定整合不動產登記職責,將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。這意味著中國許多房產的主人有望結束長期的“潛伏”狀態,房產成為家庭“透明”的資產組合,部分業主勢必會引起紀檢監察部門和“好事者”的濃厚興趣,我認為這是社會的誤解,產權登記目的不是反貪官,而是徵信系統建設,建立一項有效的產權制度,屬於社會主義“轉型經濟國家”的“技術手段”。
  在社會主義國家,老百姓對於產權明晰概念比較模糊,行政機構對登記、篡改和信息混亂狀態不以為然,這預示著房產稅全面征收一定充滿複雜而尖銳的利益博弈,在我看來,完整的國家財產和私人財產登記制度估計10年都難以制度化,規範化,無錯化,實施難度會超乎每個人的想象。地方政府不積極的事,中央要推行,不知會弄出那些怪招,讓中央難堪,可憐老百姓希望房價下降,只能望眼欲穿,繼續等待。
  從嚴格的個人產權看,錶面上我們擁有房產,實際上缺乏真正意義的產權。70年房產權,讓人感覺“人沒有死房沒了”。至少有一半的住房,不等徵稅立法就已經折舊進入維修期,虧了壞了地方政府不管,會讓許多人想不通,房地產業帶來的“財政紅利”早已花個精光,為何不讓人擔憂?
  地方財稅不夠透明公開,房產征收尺度時機掌握不當,勢必會引起民意劇烈反彈,造成嚴重社會問題,這些問題已經到了研討的時候了,以現在行政部門的效率,不動產立法徵稅道路會相當漫長。
  三、不動產稅暫難填地方政府稅收大胃口
  我必須讓大家註意一個事實,\“土地財政”比較多的地方,負債還而越嚴重,我們不知道過問土地出讓金支出的那一天是否會有?長沙市負債已經位列全國前茅,大型工程一個接一個,每每為自己的“地王”興高采烈,前任花錢,後任還債這是當前執政官員的基本思維。
  地方債務如此沉重,1994年中央分稅制,幾十年未能及時修改,完善,一下子要順與地方的事權財權關係似乎處於積重難返的境地,地方政府對培養長期稅源興趣不高,喜歡短平快。如果房產稅的收入過低,難以遏制和矯正長期對土地財政的依賴。一旦失去土地財政,所謂的民生優先必然讓位於龐大行政開支的“吃飯財政”。
  保障房與房價息息相關。湖南省的做法是通過住宅產業化推動保障性政府政策的落實,客觀上主動承擔保障性住房數量、質量和配套設施的責任。只要提供足夠保障房源,勢必對房價起到極大沖抵作用,導致地方政府豐厚的土地出讓金收入銳減,不僅中央與地方,省與市仍會有不斷的政策博弈,改革至今,遠沒有一好百好,惠及所有利益集團和各個行政機構的政策了。
  放眼未來,靠行政力量支撐的保障房建設依舊不容樂觀,保障性住房產業化進程財政保障依然取決於土地財政多少會“讓利”於民。
  十八大“三中全會”確定收入分配製度改革、完善社會保障制度,能夠有效穩定房價,為個人資產保值增值提供了基礎保障。但面對人民幣“內貶外升”、缺乏財產保值增值渠道的百姓從事房產投資的衝動很難遏制,成為助推房價上揚的強大助推器。
  在現行法律體系和房產開發制度下,一塊土地要變成樓盤,不僅政府需要拿走高額土地出讓金,一百多個公章後面潛伏著各種名目的收費,勢必會最終演化成高額成本,如此看來,假設市場沒有需求,房價下降恐怕都不會。住建部曾稱,有監管顯示,商品房平均壽命也只有平均30年,讓人多少有些“人活著,房塌了”的意味,這意味著所謂的“剛需”,改善性住房永無止境,政府小區永無止境。
  可是,從歷史來看,世界上沒有隻漲不跌的樓市,這是唱衰樓市的最大賭註。但中國房價短期真正下降還不那麼容易。唱衰論年復一年,你唱罷來我登場,就是難見樓市崩盤,因此,地方政府、開發商和老百姓無需為房價下跌過分擔憂,不僅如此,房地產轉型、住宅產業化、城市化進程和宏觀經濟趨好,房地產繁榮將持續多年!
  (作者簡介:王義高,第九、第十、第十一屆湖南省政協委員、湖南省科學技術研究開發院院長助理、湖南省經濟地理研究所副所長、研究員、教授、湖南省房地產業、湖南省房地產開發協會首席經濟學家。)  (原標題:“唱衰論”為何難撼金身不倒的房價�
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